1、美国次债危机的形成缘由及阶段
次贷也就是次级抵押贷款，是指商业银行等贷款机构向收入来源不稳定水平不高信用等级较差的借款人发放的贷款。抵押贷款证券化是指股权或债权凭证的供应，该股权或债券凭证代表了一种独立的、有收入流的财产或财产集合中的所有权利益或由其所担保，这种买卖被构造为降低或重新分配在拥有或出借这类基本财产时的风险，与确保这类财产愈加市场化，从而比仅仅拥有这类基本财产的所有权利益或债券有更多的流动性。住房抵押贷款证券化是其中的一种。美国的次贷危机就是在次级住房抵押贷款的基础上并通过抵押贷款证券化的不断放大形成的金融危机。
2001年3月美国经济开始衰退，911事件更是加剧了经济的下滑，美国当局为摆脱经济的衰退，在911事件后四次调低联邦基金利率（美国联邦基金利率是指美国同业拆借市场利率，美联储通过调节联邦基金利率直接影响商业银行的筹资本钱，将同业拆借市场上的资金余缺传递给实体经济市场，进而影响一国的经济。），减少银行的贴现率，批准了10年期1.35万USD的减税策略，以此来向市场投放货币，刺激经济的进步。各范围经济回暖，房产业增长飞速，房价大幅攀升，大部分民众选择房产进行消费或投资，房产业一片兴盛。但到2006年的年初，房产泡沫开始破裂，美国的房产市场行情走弱，房价开始下跌，加之美国联邦储备委员会两年内的连续17次提息，致使不少次级贷款借款人没办法偿还贷款，从而使得以住房抵押贷款特别是次级住房抵押贷款为基础资产所发行的证?坏募壑迪陆担?风险随之提升，因为住房抵押贷款支持证券本身的投资回报相对较高，深受一些投资银行、对冲基金的喜爱，所以在此次危机中很多投资机构损失极其严重。
2007年4月4日，美国次贷危机爆发，美国第二大次级债提供商，新世纪金融公司申请破产保护，仅四个月后，美国住房抵押贷款投资公司申请破产。进入2008年，次贷危机愈演愈烈，9月7日，美国财政部宣布接管两房（在美国的抵押市场上主要有三家政府信用机构，联邦国民抵押贷款协会（FNMA）、美国联邦住宅抵押贷款公司（FHLMC）和政府抵押贷款协会（GNMA）。两方即指美国联邦国民抵押贷款协会（FNMA）和美国联邦住宅抵押贷款公司（FHLMC）。），紧接着美国第四大投行雷曼兄弟申请破产保护，一些小投行纷纷破产，股市暴跌。美国经济全方位衰退。这次由次级贷款引起的金融海啸给美国乃至世界重重一击，同时也给住房抵押贷款证券化处于起步阶段的中国以警示。
2、中国住房抵押贷款证券化中面临的问题
2009年左右中国房价急速上涨，一直持续到了两年的时间，2011年国家进行宏观调控，房价呈微幅上涨，2014年上半年产品房供需结构改变，存量房数目大幅上升，房产业开始出现萎缩，实体经济增速放缓，为刺激房产业的进步2014年9月30日央行、银监会两部委联合发出《关于进一步改进住房金融服务工作的公告》（9.30新政），提出加强保障性安居工程金融支持、支持居民家庭合理贷款需要、增强金融机构个贷投放能力及支持房产企业合理筹资需要的四点建议。紧接着2015年4月3日，中国人民银行对外发布（2015）第7号公告明确，已经获得监管部门有关资格、发行过信贷资产支持债券且可以按规定披露信息的受托机构和发起机构，可以向中国人民银行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券，标志着信贷资产证券化（Asset-Backed Securitization，简称ABS）率先达成了注册制。中国政府的一系列举措旨在加快信贷资产证券化的进程。在此过程中国内抵押贷款证券化面临的问题主要有一下什么时间：
（一）国内抵押贷款证券化起步较晚，缺少经验
住房抵押贷款支持证券起来自于美国，1970年美国政府成立联邦住房贷款抵押公司（FHLMC），回收传统住房抵押贷款，并以此为基础资产发行类似MBS的参与凭证，后赋予美国联邦国民抵押贷款协会（FNMA）同样的权利。这类手段促进其他机构参与进去，MBS开始飞速进步，到现在为止美国的MBS已有40多年的历史，而国内的资产支持证券开始于20世纪初。
2005年12月8日，国家开发银行发行共计41.77亿元的信贷资产支持证券商品；12月15日，由中国建设银行运作发行的国内首单个人住房抵押贷款证券化商品――-“建元2005-1个人住房抵押支持证券”，正式进入全国银行间债券市场，标志着国内资产证券化试点启动。第一批试点的两家银行虽然对会计、税收、投资等多方面的配套政策进行了认真的研究，但其内在结构和外部环境并未成熟，随后到来的金融危机迫使第一批试点中止，也表明国内初次的发行的内外部监管不到位，缺少经验。
（二）基础资产选择上存在问题
资产支持证券的期限长，特别是个人住房抵押贷款支持证券，最高可长达30年，且其定价较低，风险和收益的离别及结构的安排较复杂，信息不对称，很难被投资者同意。风险原因较多，最主要的是信用风险，若借款人提前偿付贷款，则会损害证券投资者的利益。
（三）信用评级处于初始阶段，评级机构体系不健全 信用评级是资产证券化的核心环节，发行人拟依据证券的信用等级确定发行利率，投资者则通过信用评级衡量风险使其与收益相匹配，减少信息的不对称性，从而间接影响供应求购关系，所以信用评级对整个资产支持证券是必要的。现在国内的信用评级是新兴事物，抵押资产证券化也是金融革新，信用评级机构还处于效仿世界著名机构评级技术和办法的阶段，尚未形成适应于本国国情的信用评级体系，缺少统一的评价标准，法律规范和监管不健全，有的机构甚至没机会参与资产证券化商品的评级，大多数评级机构的评级结果不被认同，国内的信用评级市场仍然被一些大型的海外评级机构占据。
（四）住房抵押贷款支持证券的定价
银行信贷资产的风险原因海量，主要包含信用风险、市场风险、操作风险等，其中信用风险是商业银行面临的最复杂的风险，借款人的偿付能力和偿付意愿出现问题，抵押物的市场价值降低，借款人提前偿付贷款都会致使银行承受更大的信用风险，因为其风险繁多和操作的复杂使住房抵押贷款支持证券的定价变的十分困难，加上市场平均利率和供应求购关系的影响，进一步提升了定价的困难程度。
（五）法律规范与监管中存在的问题
在经济和法律层面，资产证券化具备不同含义。在法律层面上，“资产证券化规范是指通过发行关系当事人构筑肯定的法律结构，将流动性不强的资产转化为一般私法上的有价证券形态，进而流通于市场的有关法律规范的总称。它涉及到海量当事人的一系列权利和义务的安排，从而形成了复杂的法律关系。”正如其所说，资产支持证券涉及的法律主体较广权利庞杂，监管部门不可能在较短的时间内拟定出适应于所有主体的法律规范，这就为其监管带来了不便，同时一些现行的法律条约与MBS的运行相冲突，也限制了其进步。
3、抵押贷款支持证券正常化进步的渠道
依据前述剖析，结合国内经济进步阶段提出以下几个方面建议：
（一）加快进步，追赶发达国家脚步，推进健康进步
国内信贷资产证券化试点工作自2005年启动，到2008年国际金融危机爆发后一度停滞，再到2011年重启和2013年试点扩大，十年间有了长足的进步，合适国内国情的信贷资产证券化规范框架已初步打造，相应市场体系初步形成。今年4月3日发布的《中国人民银行公告〔2015〕第7号》，推行信贷资产支持证券发行注册制，加强了国内资产证券化市场的开放程度。随着着国家宏观层面对经济的放开，比如最近的存款保险规范，加快了国内利率市场化的进程，使之与国际接轨，非常大程度上推进了有关规范体系的健全，紧随发达国家脚步，促进信贷资产证券化的进步。
（二）结合短期个人按揭贷款组建资产池，优化基础资产
抵押贷款的基础资产选择十分要紧，因为住房抵押贷款的期限非常长，使得以其为基础资产的证券的流动性差，面临的风险较高，影响了投资者的需要，所以怎么样组建资产池成了重点问题，最重要是解决期限问题。抵押贷款中的一部分个人消费贷款和经营性贷款期限较短，流动性较强，可将不同期限的短期抵押贷款与住房抵押贷款相结合，通过一系列的结构重组缩短抵押贷款证券的期限，减少风险，迎合投资者的偏好。
（三）借鉴发达国家经验，打造符合国情的信用评级体系
20世纪初美国穆迪公司打造了世界上第一家资信评级机构，百年的进步经验使其成为信用评级体系最健全的国家，现在世界三大著名的信用评级机构标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级公司，除惠誉外均是美国，可见美国在信用评级范围的领导地位，借鉴其经验进步国内的信用评级机构是可行之举。现在，由中国人民银行打造的个人征信系统已与各商业银行和社会服务机构形成共享体系，可在一定量上控制银行抵押贷款的风险，在此基础上由政府或专门组织牵头创建统一的社会化的信用评级标准，结合现阶段的经济特点构筑国内的资信评估体系。
（四）结合一般证券估值办法，构建MBS定价模型
察看债券、股票的定价办法，可以看出资产定价实质上是对将来现金流的贴现，MBS的定价简单来讲也是这样，因此第一应深入剖析抵押贷款的现金流特点，综合测算面临的风险，特别是早偿风险和利率风险，确定风险发生的概率和影响程度，以此为基础构建MBS定价模型。
（五）修改现行条约拓宽法律监管范围，推行全程监管
现行法律中的一些条约与MBS相背而行，因此为推进国内的MBS持续健康进步，需要对相应的条约予以修改，比如国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。此条约禁止政府机关提供担保，而抵押资产支持证券的发行需要强有力的担保，在国内这一职责只能由政府承担。除此之外，《合同法》规定债券的出售需要公告债权人，这为MBS带来了程序上的困难。对此类条约做适合的修改能够帮助MBS的进步。在法律监管方面，加大个人信用评级，从源头上减少风险。资产的选择、结构重组、发行、流通等环节也要全方位跟进，逐步拓宽监管范围，达成全过程监管。
4、国内住房抵押贷款证券化未来发展趋势
几近十年的进步，国内的抵押贷款证券化市场迎来新的机会。国家层面逐步放开金融管制，信贷资产证券化注册制启动，进一步盘活了国内MBS的发行市场，银行间债券市场的流通规模也呈现放大趋势，不只这样，2014年信贷资产支持证券初次进入交易平台市场，打破了两市场的分裂格局。从投资者的角度来讲，现阶段投资者的整体素质不高，以个人投资者为主，但伴随不同机构投资者进入，将大幅提升投资水平。交银施罗德基金公司副总经理谢卫表示，中国的资产证券化市场下面“应该打造多样化的投资者结构、拟定更高层级的监管法规、加大中介机构的行业规范。”总体来讲，国内信贷资产证券化将进入黄金年代。
5、结论
国内MBS进步中存在的问题主如果两方面，一方面是经济环境的不成熟，其次是法律规范的不健全，针对这两方面的不足应结合实质加快市场经济建设、改变法律制安排、打造统一的信用评级体系，为其又好又快进步奠定基础。
